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東急東横線沿線で駅から徒歩2分、賃貸に最適な高層階の家族向けマンション。
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泣く泣く売却した理由は、非居住者の不動産賃貸料には20％の税金。
これから海外に行く赴任・駐在予定者、海外移住者もしくは目指す人で、日本の不動産をどうするか迷っている人も多いと思います。
バンコクで修業中(@lukehide)が管理人をしているFacebookのグループにも、海外在住者から『日本の年老いた両親が亡くなり実家を賃貸とするか、売却するか』などの相談もあります。
https://www.facebook.com/groups/kaigainihonjin ※Private Group
将来的にFIRE(経済的自由を得て、早期リタイア)を達成し、海外移住を目論んでいる人にも参考になりますので、ご一読ください。
- 海外在住者
- 海外赴任、海外駐在を予定している人
- 日本に不動産を所有し、海外移住する人
- 非居住者の不動産賃貸料には20％の税金がかかる
- 賃借人が法人でも個人でも同じ
管理人は、FIREしたことにより都内にでる必要がなくなったので、通勤に便利な東急東横線沿線のマンションを賃貸に出し、横浜市内でも海に近い小ぶりなマンションに引っ越すことにしました。
このマンションは日本に帰宅した時用なので、通勤に便利である必要もなく、何部屋もあるような家族向けである必要もありません。
マンションの賃貸を複数の不動産会社に打診するうちに、想定を覆す『20％の徴税で収入は80％』になることが判明しました。
FIRE生活プランの引き直しを迫られました。
当初入手していた見積りで、月々18万円程度の賃貸料収入＝老後資金を想定していたのですが…
- 想定収入：18万円 x 12ヶ月 ⇒ 216万円
- 減税後収入：18万円 x 0.8 x 12ヶ月 ⇒ 172.8万円(-43.2万円)
手間がかかるのは避けたいと、賃貸には反対していた妻に押し切られ、売却することになりました。
月々の管理費や修繕積立金、管理会社へのコストを考えれば、良い選択だったと考えています。
さらには、好立地とタイミングも良かったのか、17年前に購入した金額とほぼ同じ値段で売れたのは不幸中の幸いでした。
【国税庁】No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき
- [令和3年9月1日現在法令等]
- 対象税目：源泉所得税
不動産の賃借料に対する源泉徴収
非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本国内にある不動産を借り受け、日本国内で賃借料を支払う者は、法人はもちろん個人（事業者かどうかは問いません。）であっても、その支払の際20.42パーセントの税率により計算した額の所得税および復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
源泉徴収をした所得税および復興特別所得税を納める期限
非居住者等に対して、国内において支払った不動産の賃借料から源泉徴収した所得税および復興特別所得税は、原則として、支払った月の翌月10日までに納めなければなりません。
また、非居住者等に対して不動産の賃借料を国外で支払う場合であっても、支払者が国内に住所もしくは居所または事務所等を有するときは、国内源泉所得を国内において支払うものとみなして、源泉徴収しなければなりません。この場合の納付期限は、支払った月の翌月末日となります。
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我が家がマンションを購入した三井不動産に問い合わせをしたところ、こちらのホームページを教えてくれました。
三井不動産：非居住者の不動産収入の源泉徴収
この場合家賃から税金が引かれると聞きました。どのような税金でしょうか？
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賃借人が個人で、自己又はその親族の居住用のために賃借する以外の場合には、非居住者に対して賃借料を支払う際に、賃借人はその賃借料の20.42％分の所得税を源泉徴収しなければなりません。つまり、賃貸人である非居住者には賃料の79.58％分しか収入として入ってこないことになります。
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管理人のつぶやき
今回の一番の学びは『リセールバリューを考慮した不動産を購入すべき』でした。
また、マンションの同じ間取りの下層階の部屋が3割安く売り出された時期もあって、その程度の値段を想定していたのですが、時期も良かったようです。
多くの人にとって一生に一度と言われるマイホーム購入、焦らず選びましょう！
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